یکی از فاکتورهای تامین اجتماعی که برای بسط و گسترش عدالت اجتماعی مورد توجه قرار می‌گیرد، مسکن خانواده‌ها است. وضعیت خانه‌هایی که خانواده‌های یک جامعه در آن زندگی می‌کنند همواره مورد سوال است و ذیل وضعیت رفاهی افراد جامعه تعریف می‌شود. در این زمینه می‌توان پرسش‌هایی را نظیر اینکه چرا مسکن مهم است؟ وضعیت مسکن خانوارهای ایرانی به چه صورت است؟ و قیمت آن را چه چیزهایی تعیین می‌کند؟ را مطرح کرد و مورد بحث و بررسی قرار داد.

تامین مسکن برآورد یک نیاز اجتماعی

مسکن از جمله نیازهای اساسی افراد است و اقتصاددانان بر این باورند که مسکن مهم‌ترین عنصر دارایی بیش‌تر خانواده‌های یک جامعه محسوب می‌شود، لذا خرید مسکن مهم‌ترین معامله برای هر خانواده است. باید در نظر داشت که مسکن یک کالای اقتصادی است و سرمایه‌گذاری بر آن به طور مستقیم بر اشتغال و درآمد ملی تاثیر خواهد داشت. از دید اجتماعی نیز تامین مسکن برآورد یک نیاز اجتماعی تلقی می‌شود.

به همین ترتیب است که مساله تامین مسکن خانواده‌های ایرانی در قانون اساسی مورد توجه قرار گرفته است. در اصل ۴۳ قانون اساسی بر تامین نیازهای اساسی برای تشکیل خانواده برای همه تاکید شده است که مسکن یکی از آن‌ نیازها است. علاوه بر آن، اصل ۳۱ قانون اساسی صراحتا داشتن مسکن متناسب با نیاز را حق هر فرد و خانواده ایرانی دانسته و دولت را موظف کرده که زمینه‌های اجرای این مهم را فراهم کند. از همین رو است که دولت‌های مختلف تامین مسکن را در برنامه‌های خود در نظر گرفته و تلاش کرده‌اند تا این نیاز را در جامعه برطرف کنند.

ایرانی‌ها در چه خانه‌هایی زندگی می‌کنند؟

سرشماری سال ۱۳۹۵ نشان می‌دهد که به طور کلی ۳۷ درصد خانوارهای ایرانی در واحد مسکونی آپارتمانی زندگی می‌کنند و ۶۰ درصد آنان ساکن واحدهای مسکونی غیرآپارتمانی هستند. سکونت خانوارها در چادر، کپر، آلونک، زاغه یا موارد مشابه خ۰.۴۱ درصد در کل ایران، یعنی ۱۰۰۷۱۴ مورد گزارش شده است.

در تهران اما آمارها کمی متفاوت است و آپارتمان‌نشینی بیش‌تر از میانگین کل کشور رواج دارد. بر اساس همین سرشماری ، بیش‌تر خانوارهای تهرانی یعنی ۷۹ درصد از آنان در آپارتمان زندگی می‌کنند و تنها ۲۰ درصد از مردم تهران ساکن واحدهای مسکونی غیرآپارتمانی هستند. درصد سکونت در سکونتگاه‌های غیررسمی یعنی چادر، کپر، آلونک، زاغه یا موارد مشابه در تهران ۰.۶۹ درصد یا ۲۹۸۳ مورد گزارش شده است.

وضعیت تملک مسکن ایرانی‌ها در این سرشماری نیز نشان می‌دهد که  به طور کلی ۶۰ درصد خانوارهای کل کشور، صاحب ملک بوده‌اند و ۳۱ درصد از کل خانوارها در همه استان‌ها در ملک رهن/ استیجاری زندگی می‌کنند. این وضعیت در کلان‌شهر تهران که اغلب در گزارش‌های خبری بیش‌تر دیده می‌شود و بر آن تاکید می‌شود، گویای آن است که ۴۹ درصد خانوارهای تهرانی دارای ملک هستند و نرخ اجاره‌نشینی در تهران ۴۳ درصد است.

یک چهارم جمعیت ایران یعنی ۲۵ درصد از جمعیت، در خانه‌هایی زندگی می‌کنند که ۸۱ تا ۱۰۰ مترمربع مساحت دارد. پس از آن، بیش‌ترین تعداد خانوارهای کل کشور، در خانه‌هایی با مساحت زیربنایی ۱۰۱ تا ۱۵۰ مترمربع ساکن هستند که ۲۳ درصد از کل را به خود اختصاص داده است. کم‌ترین درصدها در این مورد، متعلق به خانه‌های ۳۰۰ متر به بالا است که مجموعا زیر یک درصد را شامل می‌شوند.

در این باره می‌توان گفت بیش‌تر تهرانی‌ها در خانه‌هایی با متراژ پایین یعنی ۵۱ تا ۷۵ متر زندگی می‌کنند چرا که درصد سکونت در این خانه‌ها برای خانوارهای ساکن تهران ۳۶ درصد است که از خانه‌هایی با مساحت‌های دیگر بیش‌تر بوده است. بیش‌ترین درصد بعدی در شهر تهران مربوط به خانه‌هایی با متراژ ۸۱ تا ۱۰۰ مترمربع هست؛ ۲۰ درصد جمعیت تهران در خانه‌های ۸۱ تا ۱۰۰ متری ساکن هستند و کمتر از ۲ درصد آنان در خانه‌هایی با متراژ بالای ۲۰۰ مترمربع سکونت دارند.

مولفه‌های اثرگذار بر قیمت مسکن

همانطور که ذکر شد خرید مسکن برای خانواده‌ها دارای اهمیت بسیاری است و از مهم‌ترین نیازهای آنان تلقی می‌شود، در نتیجه قیمت مسکن از جمله مواردی است که در برهه‌های زمانی چالش‌برانگیز می‌شود. قیمت مسکن متناسب با عرضه و تقاضای این حوزه تعیین می‌شود. تفاوتی که بین نیاز به مسکن و عرضه آن در بازار وجود دارد، «کمبود مسکن» یا «نارسایی بازار مسکن» را نشان می‌دهد.

همواره و به دلایل متعددی جمعیت و فعالیت‌های اقتصادی به سوی شهرها متمایل است. به همین خاطر هم هست که نوسانات قیمت مسکن غالبا مرتبط با شهرها است و شهرنشینان بیش از دیگر افراد جامعه با آن درگیر هستند.

به طور کلی باید تصریح کرد که رشد قیمت مسکن تحت تاثیر موارد متعددی از جمله نرخ رشد جمعیت، نرخ رشد تسهیلات پرداختی بانک مسکن و شوک‌های مثبت و منفی نفتی قرار می‌گیرد. اما باید توجه کرد که همه این‌ها به یک اندازه بر قیمت مسکن تاثیرگذار نیستند. مطالعات نشان داده که در حال حاضر قیمت مسکن بیش از هر چیز تحت تاثیر نرخ شهرنشینی، درآمد سرانه، نرخ اجاره‌بها و تولید ناخالص ملی است. هزینه‌های ساخت مسکن از درجه دوم اهمیت برخوردار هستند و می‌توان گفت که تاثیر کمتری را بر قیمت مسکن می‌گذارند. سیاست‌های پولی و مالی دولت نقش ناچیزی بر قیمت مسکن دارد و درجه اهمیت آن‌ها از موارد پیش گفته خیلی کم‌تر است.

قیمت مسکن از تعادل عرضه و تقاضا تعیین می‌شود. هر چند عوامل متعددی، ازجمله درآمد افراد بر تقاضای مسکن موثر است، اما مهمترین عامل تاثیر گذار بر عرضه و تقاضای مسکن،  جمعیت است. از همین‌رو افزایش جمعیت موجب افزایش تقاضای مسکن خواهد شد، اما این تنها فاکتور جمعیتی اثرگذار بر تقاضای مسکن هم نیست. افزایش جمعیت جوان در جامعه، افزایش نرخ ازدواج و تراکم جمعیت در یک منطقه خاص نیز به طور مستقیم تقاضای مسکن را افزایش می‌دهد.

در مجموع مسکن از جمله کالاهای اساسی است که همواره نیاز به آن در جامعه وجود دارد و متناسب با افزایش جمعیت، این نیاز افزایش پیدا می‌کند. چنانچه از مرور آمارهای این حوزه پیدا است این کالای اساسی در حال حاضر برای همه افراد جامعه مهیا نشده است، هرچند تعداد زیادی از ایرانیان یعنی ۶۰ درصد مالک هستند. وقتی به شهرهای بزرگ می‌رسد که تراکم جمعیتی بیش‌تری دارند، این درصد مالکیت پایین‌تر می‌آید و نرخ اجاره نشینی افزایش می‌یابد.

منابع

· جعفر قادری و بهنام ایزدی، بررسی تاثیر عوامل اجتماعی اقتصادی بر قیمت مسکن در ایران (۱۳۵۰-۱۳۹۱)، ۱۳۹۵

· درگاه ملی آمار ایران، سرشماری ۱۳۹۵

· قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران